CLAUSULAS SUELO Y GASTOS HIPOTECARIOS

Todo lo que debes saber:

 

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En los últimos meses, distintas resoluciones judiciales han abierto la puerta a que muchos ciudadanos puedan reclamar a sus entidades bancarias por la aplicación de las llamadas “cláusulas suelo”, así como los gastos de formalización de la hipoteca. En este artículo te orientamos sobre cómo debes proceder, la situación actual de las reclamaciones y sobretodo, qué no debes hacer.

 

 

¿Qué es una cláusula suelo?

La Cláusula Suelo es una estipulación establecida unilateralmente por la entidad bancaria que establece un interés mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca independientemente del interés marcado por el mercado (EURIBOR).

Desde mayo de 2013 estas cláusulas han sido declaradas abusivas por el Tribunal Supremo, siendo en diciembre de 2016 cuando el Tribunal de Justicia de la Unión Europea consideró que si son abusivas, lo han de ser con todas las consecuencias, y por tanto, las entidades bancarias deberán devolver los intereses excesivos satisfechos por los clientes afectados por cláusulas suelo desde la fecha de firma de la hipoteca, y no sólo desde la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo español.

Si obtuviste una hipoteca entre los años 2001 a 2012 y además la cuota mensual que pagas no ha bajado en los últimos años, muy probablemente tu préstamo incluya esta cláusula suelo, por lo que deberás consultar con un abogado para determinar si en efecto esta cláusula está en tu hipoteca.

En Gestió i Serveis aclaramos si tu hipoteca está afectada y te ayudamos a reclamar de forma fácil todo lo pagado de más.

 

¿Qué son los gastos de formalización de la hipoteca?

 

Los gastos de formalización de la hipoteca, son aquellos gastos que en su día abonaste para tramitar e inscribir la hipoteca que te dio el banco para la compra de tu inmueble. Fundamentalmente son los de Notario, los de la gestoría, los del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados (mod. 600) y los honorarios del Registro de la Propiedad.

La asunción de dichos gastos venía impuesta por la entidad bancaria, de manera que el comprador tenía que abonar íntegramente los mismos. Dicha cláusula, por impuesta y no negociada, ha sido declarada abusiva por el Tribunal Supremo en Sentencia de diciembre del año 2015.

Los citados gastos no deben confundirse con los de la compraventa de la vivienda. De estos gastos el Banco no es responsable.

De efectuar la reclamación judicial, nuestros gastos deberán ser abonados por la entidad que nos los impuso.

 

 

¿Qué puedo reclamar?

 

Es importante saber que los bancos no están obligados a devolver el dinero porque aunque todos tengamos claro que la cláusula es abusiva, solo una resolución judicial o la decisión del banco de reconocer la abusividad, nos permitirá recuperar nuestro dinero. Dicho de otra forma, el proceso no es automático y se resuelve caso por caso.

 

Nuestras reclamaciones se componen de los siguientes aspectos:

-Nulidad de la cláusula suelo

-Nulidad de la cláusula relativa a los gastos hipotecarios.

-Cálculo y devolución de cantidades pagadas de más desde la firma de la hipoteca

Recálculo del cuadro de amortización y actualización de cantidades pendientes desde la firma. Con el dinero que nos cobraron de más en su momento, pudimos amortizar más capital, y consecuentemente, reducir intereses a pagar. Este punto es muy importante, pues hay que tener en cuenta que el banco normalmente solo ofrece los intereses pagados de más y que la diferencia puede ser de varios miles de euros en las hipotecas más altas

 

¿Qué pasos debo seguir?

 

Antes de acudir al Juzgado, hay que llevar a cabo un estudio previo de tu situación, en el que confirmaremos que existe cláusula suelo en tu hipoteca, y tambén llevaremos a cabo un cálculo de las cantidades que puedes reclamar y solicitar su devolución.

Lo importante a partir de este momento, es efectuar una reclamación extrajudicial a la entidad bancaria, en la que exijamos la devolución de las cantidades cobradas de más así como el resto de importes a reclamar resultantes de las cláusulas abusivas de la hipoteca, bajo apercibimiento a la misma de acudir a los Tribunales.

Si la respuesta del banco no se produce, o la que se produce no es la satisfactoria, tenemos vía libre para acudir a la vía judicial.

 

¿Quién paga los gastos de abogado y procurador?

 

Si el proceso judicial estima la demanda íntegramente, como normalmente sucede, la entidad bancaria será obligada a soportar los gastos de abogado, procurador, y en su caso, peritos, en que incurras. Por tanto tus gastos de abogado y procurador, los pagará la entidad bancaria.

Solo en el muy improbable caso de que tu demanda no se estimara íntegramente, tendrías que costear tus gastos de abogado y procurador. Es muy importante por tanto, saber qué es prudente reclamar y lo que resulta imprudente reclamar.

 

 

El asesoramiento de confianza, fundamental.

 

 

Los honorarios de abogado son libres, pero cuestión distinta es que sean justos y proporcionados.

En estas reclamaciones las prisas no son buenas compañeras, y es importante que pidas información clara sobre los honorarios que se te aplicarán en caso de iniciar la reclamación.

En Gestió i Serveis nuestros honorarios son claros. No pedimos provisiones de fondos para iniciar la reclamación judicial. Solo cobramos cuando nuestros clientes cobran, y no cobramos si nuestros clientes no cobran. Tres garantías que no pueden dar mayor confianza a nuestros clientes.

 

 

¿Qué no debes hacer? Siete ideas básicas

 

Pensar que tu problema no tiene solución. Estos asuntos cuentan con mucha jurisprudencia que respalda la viabilidad de la reclamación. Si estás en estos casos, debes relcamar.

No darle demasiada importancia porque tampoco es tanto dinero. La tiene, sobretodo por el hecho de que es tu dinero, y nadie te lo va a devolver si no actúas.

Creer que tu dinero te lo devolverá el banco porque así va a pasar con todo el mundo. No debes pensar así, de hecho ninguna entidad a día de hoy ha decidido devolver masivamente el dinero. Algunas como BANKIA o BBVA caminan en esta dirección pero todavía no han dado un paso definitivo.

Pensar que con un escrito al banco, éste te va a devolver tu dinero. Ni de casualidad, los bancos con las cláusulas de suelo están bastante predispuestos, pero con los gastos de formalización de hipoteca, estamos bastante lejos de ello. Las respuestas a las reclamaciones extrajudiciales dejan claro que los gastos de hipoteca, los Bancos no los devolverán sin demanda judicial.

Pensar que estas reclamaciones no tienen fecha de caducidad. Incorrecto. Las fechas de caducidad las determinan en el caso de las hipotecas canceladas, la fecha de cancelación de las mismas, y en el caso de las que están en vigor, las fechas de las sentencias en las que se basan las reclamaciones.

Demandar solo si te garantizan que ganarás. Esta situación no es acorde con la práctica. Si estos temas estuvieran 100% ganados no habría pleitos. Cuestión distinta es que en la práctica suceda que la inmensa mayoría se ganen. La realidad es que hay que examinarlos caso por caso, pero salvo casos extremos, las clausulas han resultado abusivas.

No pedir una hoja de encargo a tu abogado. Fundamental para conocer tus derechos y responsabilidades en el procedimiento judicial, y para fijar los honorarios en cada situación.

 

MIGUEL ANGEL REVESADO SÁNCHEZ

Abogado

 

 

 

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